Por Qué la Crisis de Vivienda en CA-45 es un Problema de Política, No de Mercado

Una maestra en CA-45 viaja noventa minutos porque no puede permitirse vivir en su propio pueblo. Una pareja joven ahorra durante diez años y aún no puede permitirse un pago inicial. Una familia se queda en un apartamento pequeño porque el siguiente paso significa una hipoteca que consume la mitad de sus ingresos. Esto no es normal. Y no es el mercado fallando. Son tres niveles consecutivos de gobierno fallando.

La vivienda debería ser una necesidad humana básica. En cambio, se ha convertido en un activo financiero al que solo la riqueza puede acceder. Eso no es capitalismo. Eso es un fracaso de política.

El Problema Real

El gobierno local falló primero. La mayoría de CA-45 está dividida exclusivamente para viviendas unifamiliares. Esa restricción fue diseñada para proteger los valores de propiedad para las personas que ya poseían casas. Funcionó. También hizo que la vivienda fuera inasequible para todos los demás. La zonificación es la herramienta más poderosa que tiene un gobierno local para controlar la oferta. Las ciudades de CA-45 eligieron la escasez artificial sobre la asequibilidad. El resultado es predecible: menos casas, precios más altos, generaciones más jóvenes bloqueadas.

El gobierno estatal intentó arreglarlo y fracasó segundo. SB9 y SB10 permitieron que algunos propietarios dividieran lotes o construyeran dúplex. Buenas ideas. Tuvieron casi ningún impacto. ¿Por qué? Porque las ciudades locales, que implementan la ley estatal, encontraron formas de socavarla. Requisitos de estacionamiento. Restricciones de altura. Retrasos en el proceso. El estado les dio a las ciudades la herramienta. Las ciudades eligieron no usarla.

El gobierno federal creó el tercer fracaso. El código tributario trata la vivienda como un vehículo de inversión. Puedes deducir intereses hipotecarios. Puedes proteger ganancias de capital. Puedes depreciar propiedades de alquiler. Esto transformó la vivienda de refugio en activo de cartera. Los inversionistas compran propiedades no para vivir en ellas sino para esperar la apreciación. Pagan en efectivo para evitar retrasos de financiamiento. Las familias locales no pueden competir. Pierden guerras de licitación contra capital de inversión.

Entonces, aquí está el problema real: la vivienda se convirtió en una clase de inversión en lugar de una necesidad humana básica. Los gobiernos locales restringieron la oferta para proteger la riqueza de los propietarios existentes. El gobierno estatal carecía de la voluntad de anular el control local. El gobierno federal proporcionó incentivos tributarios que aceleraron el efecto de concentración de riqueza.

La Solución

Nada de esto es porque los constructores no quieren construir. Es porque el sistema hace que construir viviendas asequibles sea casi imposible y hace que acaparar viviendas existentes sea increíblemente rentable.

¿Qué lo arregla? La misma institución que lo rompió. Gobierno federal.

La política federal puede funcionar con o contra las restricciones locales. Puede usar la financiación como palanca. Los estados que clonan restrictivamente pueden perder dólares federales de vivienda. La política federal puede reformar el código tributario. Elimina las deducciones que tratan la vivienda como inversión. Vincula la financiación de infraestructura federal a la producción de viviendas asequibles. Usa el poder de compra federal para apoyar a los constructores que producen viviendas por debajo del precio de mercado.

Los propietarios mantendrían sus casas. Nadie pierde nada. Pero el nuevo desarrollo realmente serviría a las familias en lugar de servir a carteras de inversión. La reforma de zonificación sería posible porque los propietarios verían valor en permitir densidad. Los precios se moderarían porque la oferta coincidiría realmente con la demanda.

Algunos dirán que esto es un abuso de poder del gobierno. No estoy de acuerdo. Cuando el gobierno local fracasa en el primer nivel de subsidiariedad, y el gobierno estatal carece de la voluntad de hacer cumplir la responsabilidad, el gobierno federal obtiene la autoridad para intervenir. Así es como funciona el federalismo. Lo local primero. Si lo local fracasa, escala.

Las familias de CA-45 no merecen ver a sus hijos irse porque no pueden permitirse quedarse. Los maestros no merecen viajes de dos horas para evitar hipotecas imposibles. Este problema es solucionable. Solo requiere la voluntad política de desafiar a los propietarios existentes cujos valores de propiedad dependen de la escasez artificial.

Tengo esa voluntad. Eso es para lo que estoy corriendo.